一、项目基本概况

1、项目名称：XX市汽车文化网红商业广场项目

2、建设单位：XX文化发展有限公司

3、建设性质：新建

4、建设地点：XX市XX经济技术开发区

5、项目占地面积：项目拟占地100万平方米，预计建筑面积210万平方米

6、项目投资：本项目拟总投资500000.00万元

7、项目建设内容：项目拟占地100万平方米，预计建筑面积210万平方米，建设高端住宅、写字楼、高端商场、网红市集、车文化公园、商业步行街、网红美食街等。

二、项目背景

网红经济是以年轻貌美的时尚达人为形象代表，以红人的品味和眼光为主导，进行选款和视觉推广，在社交媒体上聚集人气，依托庞大的粉丝群体进行定向营销，从而将粉丝转化为购买力的一个过程。

XX省《“五项攻坚”行动方案的通知》中指出，筹办好中国网红-XX行活动，引导推动发展网红经济。

《XX省品牌提升行动》提出，建设网红经济试验区，建设网红经济先行试验区，构建“一区五园三基地”即打造网红经济核心区，建设快消品、工业品、农产品、网红产业孵化和仓储物流园，专业人才培养基地、公益普及性培训基地、网红达人训练基地，汇聚全国顶级网红达人，构建人才孵化培养体系，设立各市（州）品牌直播间，快速传播一批品牌。到2025年初步形成全要素、全链条、全生态的网红经济产业体系，为全省发展网红经济提供重要支撑。

项目选址位于国际汽车城，打造“汽车文化+网红经济”的线上促进消费，线下品质服务的新业态模式，依托互联网经济，建设高端住宅、写字楼、高端商场、网红市场、生态公园等于一体的大型城市综合体。

三、项目市场分析

通过观看直播来购物、学习、获得资讯等已经成为了互联网时代人们熟悉且习惯的一种形式，尤其在2020年疫情期间，通过互联网直播，人们不出门便知天下事。

“直播+”这样的形式在2020年也得到了大范围的实践，直播+电商、直播+教育、直播+医疗、直播+旅游……各个不同的领域都在尝试直播这样的形式，通过直播带给更多人获得信息的渠道。

（1）网红经济市场分析

逐年上升的网红和粉丝数量加速了“粉丝经济”和“网红经济”的崛起，粉丝成为新一代拥有强购买力的消费群体。据和仕咨询集团统计，2018年腰部网红数量增加51%，头部网红数量增加23%，网红粉丝数量增加25%。

从2016年后，在线直播用户人数和短视频用户人数快速上升，从整体来看，短视频的用户规模大于在线直播的用户规模。2019年在线直播的用户规模达到5.04亿人，同比增长10.5%；短视频用户规模达到8.2亿人，同比增长26.5%。网红经济在截至2020年底，淘宝、抖音、快手在网红经济电商行业形成三足鼎立态势，分别实现相关GMV4000+、5000+、3812亿元。

“网红经济”深化了从品牌与商品到消费者的关系，让消费者成为网红这一媒介的粉丝，继而对这些粉丝进行深度挖掘，获取他们的第一手需求，提供个性化的服务，具备非常强的精准性。

“网红经济”产业的发展很大程度上带动生产商家的积极性，刺激消费者的购买欲望，带动经济增长，并且一定程度上带动相关行业的发展，促进就业。受疫情影响，网红经济已经成为各行各业逆势突围的利器，不仅在上半年迎来了爆发式增长，资本市场中网红直播概念股也成为一道亮丽的风景线。北京区域内部分A股公司数据印证了网红经济的热潮。

据数据统计，“网红直播”概念板块北京区域内A股公司共有16家，上半年有8家公司营收均超10亿元(蓝色光标、华扬联众、数知科技、引力传媒、昆仑万维、中信国安、久其软件、朗姿股份)，12家公司实现盈利。其中5家净利润增长，最高净利润增幅达524.74%。在北京A股网红直播概念股中，昆仑万维净利润金额最高，涨幅最大，公司实现营业收入17.23亿元：实现归属上市公司股东的净利润36.75亿元，同比增长524.74%。

2020年上半年网红经济、网红直播领域受到极大关注的原因主要有四个方面：

其一，之前与网红直播相关的行业和平台的发展奠定了良好的基础，包括用户基数、用户习惯等；其二，中国为互联网创新提供了一片热土，积攒了大量带有直播经验并愿意从事这个行业的人群；其三，疫情之下，很多年轻群体处于不饱和的工作状态，因此在线上的时间也相对较多；其四则是从防疫安全的角度来说，非接触式购物受到追捧，这也是网红经济火热的原因。

和仕咨询集团数据显示，我国目前共有超4500家状态为在业、存续、迁入、迁出的网红相关企业。其中，相关企业数量最多的省份为广东，有超500家。其次为山东、河南和吉林，均有近300家网红经济相关企业。

从行业分布来看，我国的网红相关企业最多分布于批发和零售业，有约1700家，占比38.5%：其次是住宿和餐饮业，有约1400家，占比32.8%。

值得注意的是，近年来，我国网红经济相关企业(全部企业状态)年注册量逐年上涨，近5年来年度注册增速保持在50%以上。2020年，我国共超1800家直播电商相关企业，同比2019年上涨5%。

2018年，全国网红经济市场规模超过2500亿元，网红带货这一经济形态，仍然有持续的空间。网红经济在2019年迎来爆发期，在2020年持续扩张，2020年网红经济的总规模(包括电商收入，在线打赏，知识付费，代言商演等)达到3400亿左右。中商产业研究院预计，到2022年末，网红经济市场规模有望突破5000亿元。

（2）商业综合体前景分析及预测

近年来我国购物中心行业运营表现基本稳定，成本控制力有所提高，市场整体较为活跃。购物中心总体存量规模逐年上升，增速下降，2020年总存量规模达到4.4亿平方米，同比增长4.76%。

分城市线级来看整个行业，据中国连锁经营协会评估结果，2019年三线及以下城市的综合发展力最高，为68.3，同年一二线城市的综合发展力分别为62.9与62.2。

新开业购物中心数量方面，三线及以下城市新开业购物中心数量占比也整体保持在40%左右的水平，在2021年开业购物中心统计情况中，三线及以下城市的数量占比接近50%。购物中心行业之所以倾向于在三线及以下城市发展，主要得益于逐年升高的城镇化率带来的低线城市旺盛的购物需求，同时中高端品牌有渠道下沉需求，加上政府各方面的支持，购物中心在三线及以下城市能够有较好的成长空间，但同时应注意人才不足以及资金短缺等风险。

总体看来，我国购物中心发展较稳定，三线及以下城市较大的发展空间与需求吸引了越来越多的投资者。从购物中心总存量规模来看，2009-2020年全国城市购物中心体量存量规模逐年增长，近年来增速逐年放缓。2019年总存量规模达到4.2亿平方米，同比增长12.8%。据统计，2020年全国新开业购物中心总量为373个，总商业体量3447万平方米。同比2019年，数量下降约三成，总体量下降约28%。

截至2020年底，国内购物中心数量约4800家，面积达4.4亿㎡。总体看来，购物中心体量存量规模增速逐年下降，购物中心发展进入平稳期，但行业整体仍处于高供应阶段。

网红打卡点对旅游的带动最为明显，因为抖音短视频的传播，很多“90后”、“00后”打“飞的”去重庆看洪崖洞，去西安尝摔碗酒，“8D”魔幻城市重庆，在2021年“五一”小长假晋升全国最热旅游城市前三，仅次于北京和上海。

四、项目经济效益评价

项目达产后，年销售收入269599.91万元，利润88967.97万元，投资回收期7.62年（税后，含建设期1.5年），投资利润率17.79%。

项目发展定位为汽车文化网红商旅目的地，通过特色商业产业链及丰富的体验式场景空间规划运营，打造全新的高体验商业生态圈。项目建成后，将促进产业升级，带动服务业整体产业发展，同时带动本地就业，为地方社会发展起到良好的促进作用，也为XX市汽开区支柱产业进步起到良好的推动作用。

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