一、行业概况

房地产行业是国民经济的重要组成部分，在一个国家和地区国民经济中，房地产行业有着重要的地位和作用。近年来，我国房地产市场迅猛发展，建筑存量大幅增加，有效解决了部分市场需求，提升了城镇居民住房水平，推动了经济发展，为地方财政收入提供了巨大支撑，促进了城市化进程和城市发展，房地产市场相关制度建设也稳步推进。通过十几年的快速发展，中国的房地产开发及销售市场已经从粗放式的快速扩张期转入成熟的稳定增长期，房地产开发从“暴利时代”逐步回归理性。

二、市场规模

2022年武汉市共挂牌出让地块148宗，其中最终成交135宗，总成交面积558.4万平方米，同比下降约52.1%；总出让金额907.0亿元，较去年同期下降52.1%；土地成交楼面均价达到7960.1元/平方米，较去年同期上涨约19.7%。

次中心城区重回成交主力地位，江汉、硚口、青山成交量逆势增长

分区域来看，2022年远城区土地成交量降幅最为显著，同比下降73.5%；次中心城区以占全年成交面积的42.4%重回武汉市土地成交主力位置。在整体成交量同比去年大幅下降的情况下，江汉、硚口和青山区成交量逆势增长，分别较2021年上升192.8%、75.4%和114.6%。从分区楼面成交均价来看，主城区稳中有升而远城区普遍下降。具体来看，楼面成交均价主要上涨区域包括洪山、青山、江夏和江岸区，分别较去年同期上涨约74.6%、23.2%、22.6%和18.7%。价格下跌显著区域则包括东西湖、汉阳和东湖高新，分别同比下降51.9%、43.4%和24.1%。

2022年，武汉市集中土拍呈现少量、多次的特点，共进行了六次集中土拍，推出土地122宗，最终成交109宗，总成交面积487.0万平方米，总成交金额890.9亿元，整体溢价率0.68%。

2022年1至11月，武汉市商品住宅批准上市面积940.2万平方米，较去年同期下降约51.4%；销售面积933.1万平方米，同比下降约48.4%。价格上截至11月，武汉市商品住宅整体均价16094元/平方米，较去年末下降3.3%。分区域来看，2022年武汉住宅市场成交面积前三位为东西湖、汉阳和洪山，三个区域分别约占2022年武汉市商品住宅总成交面积的13.0%、12.2%和10.1%。

从分区成交价格来看，远城区成交价格普遍出现下跌，中心及次中心城区除江汉和汉阳区以外价格稳中有涨，区域价格趋势的分化展现出外部经济环境不确定性增加及市场预期转弱对刚需购房积极性的削弱。截至11月，武汉市商品住宅存量超过150万平方米的区域主要集中在远城区，其中黄陂区存量商品住宅面积达到218.3万平方米；出清周期大于全市平均水平的区域也集中于远城区。整体来看，武汉市住宅出清周期在2022年呈显著上升趋势，并于11月份达到18个月的历史高位，市场需求下降。

三、政策驱动

2022年5月9日，武汉市人民政府发布了《关于印发武汉市加大纾困帮扶力度促进市场主体恢复发展若干措施的通知》。通知提出，优化调整新建商品房预售条件，房地产开发企业可增加申请预售许可次数，预售许可最低规模不小于栋，不分层、分单元申请办理预售许可，加快企业资金回笼。

四、发展趋势

2022年，武汉市房地产市场保持着较快的增长势头。房价同比上涨了约6.8%，市场交易量也较为活跃。但是，在2022年下半年以来，国家进一步加强了房地产市场的调控，武汉市房地产市场的增速开始放缓，预计2023年市场整体趋势仍将维持这一趋势。

武汉市房价整体处于较高水平，但是在2022年下半年以来，房价增速开始放缓，预计2023年房价同比涨幅将会放缓。具体来看，一二线城市房价波动较大，而武汉作为二线城市，价格波动相对较小，但是房价仍有可能出现短期波动。

武汉市房地产市场的区域分布较为广泛，但是各区域的市场走势可能有所不同。在2022年，武汉市东湖高新区、武昌区和洪山区成交量最大，预计2023年这些区域的市场也将保持活跃。同时，随着城市的不断发展，一些新兴区域如江夏区、青山区等也将逐渐成为热门区域。

政策将继续影响武汉市房地产市场的发展。2023年，武汉市将继续执行“房住不炒”的政策，加强房地产市场调控，防范楼市风险。同时，政府将继续推动租赁市场的发展，鼓励市民通过租赁方式解决住房问题。

从供求关系来看，武汉市房地产市场的供应仍将持续增加。随着市场调控的加强，购房者的心理预期逐渐趋于理性，市场需求的增速可能会放缓，房地产市场供需关系可能出现变化。但是，由于武汉市仍然是一个持续发展的城市，居民对于购房的需求仍然较为强烈，因此市场供求关系仍将处于平衡状态。