房地产产业链条长、涉及面广，对国民经济具有重要影响。连月来，针对市场需求端的提振措施持续释放。

自今年1月央行、银保监会发布通知，推动建立首套住房贷款利率政策动态调整机制以来，多地降低首套房贷利率至4%以下。新华社2月13日报道称，据不完全统计，今年已有近30个城市调整了首套房贷利率，实施优化限购、降低首付、补贴税费、提高贷款额度等政策。

综合各大机构预测，在稳预期、防风险、促转型的方向指引下，我国房地产行业将进入健康发展新阶段。

刺激需求“搅热”市场

自去年底至今，房地产供给端、需求端系列政策持续推出。

去年四季度，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，从信贷、债券、股权三个融资渠道发力，引导市场预期和信心回暖。

今年一季度，金融监管部门从房贷利率入手，进一步放松需求端政策，推动减少购房成本、降低购房门槛、便利购房流程。

在减少购房成本方面，根据1月公布的建立首套住房贷款利率政策动态调整机制安排，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。截至2月中旬，已有近30个城市调整了首套房贷款利率，其中多个二线城市开始执行首套房贷款利率最低为3.8%的政策；在部分三、四线城市，个别银行首套房贷款利率已开始按3.7%执行。

贷款利率下行的同时，多地首付比例也在下调。1月底，2022年度湖南省金融运行形势新闻发布会透露，湖南13个非限购市州的首付比下限均降至首套20%、二套30%。根据山东济宁发布的《关于调整住房公积金个人住房贷款部分政策的通知》，首套房公积金贷款最低首付款比例调整为20%，二套房公积金贷款最低首付款比例调整为30%。

据新华社报道，部分地区还实施税费补贴，用于支持特定群体购房。乌鲁木齐出台新政，首次购买130平方米以下新房的购房者，享受50%契税补贴；河南荥阳市对符合条件的首次购房的青年人才给予最高10万元的购房补贴，6月30日前购房可享30%至40%的契税补贴；安徽六安市规定，多孩家庭购144平方米以下的新房享受50%的契税补贴。

在降低购房门槛方面，截至1月中旬，全国30余个城市陆续放松了限购政策，调降了二手房或者外围城区的限购条件。《21世纪经济报道》认为，伴随杭州、成都、西安、厦门、武汉等热点城市相继加入限购放松行列，以及佛山和东莞相继宣布全面退出限购，需求端纾困政策在高能级城市群中进一步打开，有望推动更多潜在消费群体进入市场。

在便利购房流程方面，1月5日，深圳市住房和建设局等六部门印发《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》的通知，推广交易新模式——在二手房交易中，对于卖方未还清贷款、抵押尚未解除，买方也需要使用贷款购房的情况，买卖双方可选择二手房“带押过户”模式，从而加快二手房交易流程。

2月1日起，佛山停止个人住房查询对外查询业务并设置过渡期，过渡期后，政务服务事项办事过程中，不再要求由申请人提供“个人住房查询业务”结果作为申请资料。实现数据共享后，原则上不再要求申请人提供对应纸质材料。

成交量有望筑底回升

从我国房地产行业地位及发展情况看，政策持续调整是势在必行的。1月17日，国新办举行2022年国民经济运行情况新闻发布会，国家统计局局长康义表示，经过相关测算，房地产及相关行业占我国经济总量的比重在13%至14%左右。

根据国家统计局发布的2022年全年房地产数据，2022年全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10.0%；商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%。

《经济参考报》称，业内人士表示，支持需求端的利好政策渐次落地，有利于因地制宜、因城施策，进一步释放合理住房需求，并提振房地产市场信心，房地产市场有望企稳回升。

机构也对今年房地产行业走势展开预测。2月2日，中金研究发布2023年展望报告《房地产：缓筑底，慢复苏，强分化》。

报告称，相较于以往房地产周期的“V”型反弹，其认为本轮周期有三点差异，可能使得市场修复节奏相对更平缓。一是需求中枢长期下行背景下需求“易降难举”特点不变，二是需求端政策尽管存在一定调整空间但仍须兼顾多重目标，三是供给侧出清后市场主体整体回归理性。

因此，报告认为从市场修复节奏上看，可能呈现三类特点。其一，销售修复快于投资相关指标，这主要是由于企业需要待经营现金流相对修复后，才能逐步恢复投资意愿和能力。其二，高能级城市销售修复快于中低能级，当前症结主要在需求端，高能级城市更具产业机会、有更多刚性需求储备。其三，存量房（二手房）市场复苏将快于新房市场，这是因为，尽管面向房企融资的供给端政策已经充分发力，但传导至新房实体市场仍须时间，需求端政策作用效果或更早呈现于存量房市场，此后才会伴随价格信号传导至新房市场。

贝壳研究院的数据印证了上述观点。作为房地产市场整体先行指标的二手房市场，在1月份50城价格环比止跌后，春节后首周日均成交水平已较节前提升了30%，日均带看客户量较春节前日均水平提高1倍以上。

另据克而瑞研究中心数据，全国11个重点城市的二手房成交较去年春节月的成交增长29%，出现回暖迹象。从成交数据来看，1月份青岛和东莞二手房成交量均实现同比正增长，成都、苏州、佛山、杭州、深圳等9个城市成交量超过2022年春节月2月份。

以深圳为例，今年春节后，深圳二手房市场快速出现回暖，节后开工的第一周，深圳市二手房录得量为560套，环比增长214.6%。

平稳健康发展将成“新常态”

近日，全国住房和城乡建设工作会议总结回顾2022年住房和城乡建设工作，分析新征程上面临的形势与任务，部署2023年重点工作。

（一）稳预期

要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增强政策的精准性协调性，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心，努力保持供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，同经济社会发展相协调、同住宅产发展相协调，严控投机炒房。

（二）防范风险

要“抓两头、带中间”，以“慢撒气”的方式，防范化解风险。“一头”抓出险房企，一方面帮助企业自救，另一方面依法依规处置，该破产的破产，该追责的追责，不让违法违规者“金蝉脱壳”，不让损害群众利益的行为蒙混过关。切实维护购房人合法权益，做好保交楼工作。“一头”抓优质房企，一视同仁支持优质国企、民企改善资产负债状况。

（三）促进转型

各项制度要从解决“有没有”转向解决“好不好”。有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。要大力提高住房品质，为人民群众建设好房子，大力提升物业服务，让人民群众生活更方便、更舒心。要形成房屋安全长效机制，研究建立房屋体检、养老、保险等制度，让房屋全生命周期安全管理有依据、有保障。

紧跟国家部署，1月28日，广东省高质量发展大会召开，其中第五分组讨论主题为“推动房地产业平稳健康发展”。今年，广东将坚持“房住不炒”定位，全力稳定市场预期，稳妥推进个别房企债务风险化解工作，并大力促进住房消费，积极支持刚性和改善性住房需求，从用地保障、金融支持等方面发力，促进房地产市场平稳健康发展。

针对住房消费，广东将因城施策实施好差别化住房信贷政策，积极支持刚性和改善性住房需求，为以旧换新、以小换大、生育多子女家庭住房消费提供便利。按规定落实个人购买住房契税及换购住房个人所得税优惠政策。

针对房地产相关企业，将全面优化营商环境，优化企业资质、商品房预售等审批流程，压减联合审批时限，并持续推动面向更大范围进行承诺制、容缺办理行政审批。打破隐性壁垒、鼓励支持民营经济和民营企业发展壮大，优化商品房预售资金监管。

用地是房地产市场平稳发展的重要因素。“房地产用地需求有保障。”广东省自然资源厅副厅长李俊祥介绍，目前已组织各地编制2023年度国有建设用地供应计划，要求明确住宅用地供应情况，科学合理确定房地产用地供应总量和结构。根据各地预报数据，2023年拟出让房地产用地约7万亩，比2022年实际出让面积增加近1倍，与过去五年年均供应面积相当。

市场反响

多家头部房企发声：抢抓发展的新窗口期

1月28日，在广东省高质量发展大会“推动房地产业平稳健康发展”分组讨论中，保利发展、万科、碧桂园等多家头部房企均表达了对未来的信心，并明确不能走“三高”的粗放式发展道路，要坚持发展“租购并举”，并通过升级设计、建造技术、物业服务等，让群众住上更好的房子。保利发展控股集团股份有限公司董事长刘平认为，今年，供需、金融、税收端不断释放积极信号，宏观形势的有利因素也在增多，行业整体有望逐步修复和进一步提升。广东是中国经济第一大省，是头部房企抓住结构性机会的战略高地。万科企业股份有限公司总裁祝九胜表示，行业政策面逐步向好，而且政策面向好的力度、广度都全面超出预期，房地产行业正在经历螺旋式上升发展的新窗口期，他对此充满信心。碧桂园集团总裁莫斌透露，今年将围绕科技攻关与高质量发展，继续积极探索房地产新发展模式，通过科技建造推动行业转型升级。“我们将继续深耕广东，抓住政策调整期、新赛道新模式构造期、行业格局重塑期的重大战略机遇，坚定发展信心。”华润置地有限公司总裁吴秉琪说。