说明：

高能级城市春节销售数据参考意义不大。1）目前市场对于新房市场的统计仍以中高能级城市为主，即使涉及到部分三四线城市，但春节期间环比下跌仍然达到80%以上，而在低基数下去测算同比，有效性较低。2）真正有春节成交放大效应的区域主要是县城，这部分数据并不在目前公开监测数据体系内，这也是回乡见闻比统计数据更有意义的地方。3）贝壳研究院公布的贝壳50城二手房带看量较2022年春节期间提升28%，二手房的回升更多反映的是高能级城市的市场情况，印证了我们一直阐述的高能级城市复苏逻辑，但无疑也存在低基数下同比数据失真的情况。

县城房价下跌明显，居民对未来房价预期仍较悲观。县级房地产市场房价自2020年疫情影响后已进入下行阶段，近三年房价普跌10%以上。受访居民对于房价的预期不佳，普遍认为当前房价未至最低点，仍有下降空间。

居民购房意愿较弱，销售整体低迷，仅部分优质新盘有较好的销售。县城当前以农民进城和结婚需求为主，投资需求大幅下降，但改善需求仍在，但可能房价下跌才会释放。下行预期叠加弱刚需，居民购房意愿较弱带来销售整体低迷，县城大部分楼盘新房销售不佳，仅部分地段或口碑较好的楼盘能够实现较快去化。由于户口入学制度，中小学学区房在县城呈现较高的保值性。县城居民对当地房贷的可承受度较高，贷款政策放开或对县城市场刺激较小。

城市库存量不低，中小企业开发商逐步城投化。县城居民户均住房普遍一套以上，人口净流出状态下新增常住人口难以抵消当地存量住房，房地产市场处于供给过剩状态，城区房屋空置率可达10%以上，二手房存在较高库存。县城中小企业开发商与政府关系较为紧密，与政府合作或受政府指导开发项目较多。

房企资金不足带来的停工缓建情况在部分县城仍然存在。县城居民对停工缓建项目已提出“保交楼”的合理诉求，但房企资金不足使得部分项目仍处于停工状态，政府兜底或将成为最终解决方式之一。

购物中心对百货大楼和街边店形成代际碾压，春节期间爆满。当前购物中心商业业态已下沉至县级城市，并超过县城原有的百货大楼、街边店等业态成为居民最多的消费场景，疫情放开叠加春节假期，以购物中心为主的商业地产消费恢复较好，客流量爆满。

缺少完善的配套设施以及优质的物业服务是当前县城房地产市场主要的不足。由于县城房地产市场发展较为缓慢，居民居住观念落后，县城房屋交易更多为房屋本身，缺少住房相关的其他服务与配套，物业服务与小区内配套设施的建设与完善将为县城房地产市场未来发展带来巨大潜在市场。

县城观察：

1：下跌的房价，低迷的信心:自2020年后经历了比较明显的房价下跌，部分中东部县城市场火热时房价接近9000元/平，而当前降至7000元/平，受访居民仍然预期房价要下跌，跌幅在10%-20%。

2：以农民进城和结婚需求为主，投资需求大幅下降，改善需求仍在，但可能房价下跌才会释放。1）县城为人口净流出区域，新增常住人口带来的刚需减少，新的居住需求来源于“婚房”习俗或周边农村人口城镇化。2）当前县城房价难以支撑，居民较少以投资为目的购房。3）县城40-50岁居民由于首套置业老旧，存在改善需求，但大多等待房价低点购入。

3:城市库存量不低，中小企业开发商逐步城投化。县城居民户均住房普遍一套以上，人口净流出状态下新增常住人口难以抵消当地存量住房，房地产市场处于供给过剩状态，城区房屋空置率可达10%以上，城市二手房存在较高库存，县城中小企业开发商与政府关系较为紧密，与政府合作或受政府指导开发项目较多。

4：销售整体低迷，仅部分优质新盘有较好的销售。在县城房地产市场整体需求低迷，库存量较高的情况下，大部分楼盘新房销售不佳，仅部分地段或口碑较好的楼盘能够实现较快去化。由于户口入学制度，中小学学区房在县城呈现较高的保值性。县城居民对当地房贷的可承受度较高，贷款政策放开或对县城市场刺激较小。

5：县城口碑较好的房企多为当地中小开发商，大型开发商较少入驻。由于县城居民购房存在从众心理与熟悉偏好，当地优质中小开发商更容易凭借品质较好的楼盘取得口碑，实现良好去化。大型开发商仍需要将品牌知名度转化为品牌美誉度。

6：房企资金不足带来的停工缓建情况在部分县城仍然存在。县城居民对停工缓建项目已提出“保交楼”的合理诉求，但房企资金不足使得部分项目仍处于停工状态，政府兜底或将成为最终解决方式之一。

7：购物中心对百货大楼和街边店形成代际碾压，春节期间爆满。当前购物中心商业业态已下沉至县级城市，并超过县城原有的百货大楼、街边店等业态成为居民最多的消费场景，疫情放开叠加春节假期，以购物中心为主的商业地产消费恢复较好，客流量爆满。

8：缺少完善的配套设施以及优质的物业服务是当前县城房地产市场主要的不足。由于县城房地产市场发展较为缓慢，居民居住观念落后，县城房屋交易更多为房屋本身，缺少住房相关的其他服务与配套，物业服务与小区内配套设施的建设与完善将为县城房地产市场未来发展带来巨大潜在市场。

一、县城房地产市场观察之天长市（安徽省滁州市）

1、天长市房地产市场概况

天长市为滁州市下辖县级市，位于安徽省东部，三面环苏，毗邻南京、扬州、淮安，处于南京都市圈，受长三角城市群辐射，地理位置优越。天长市总面积1770平方公里，常住人口超过60万，市区常住人口超过20万，城镇居民人均可支配收入41279元，2021年地区生产总值622.5亿元，其中工业占比为54.2%，整体经济发展较好。

总体来看，天长市房地产市场2021年商品房销售额78.7亿元，同比增长49.2%；房地产开发投资55.3亿元，同比增长22.1%；房屋建筑施工面积为522万平方米，同比增长6.8%；竣工面积242万平方米，同比下降4.9%，房地产市场稳定发展。2022年全国房地产行业下行环境对天长市房地产影响有限，2022年天长市房地产整体情况稳定，但上升幅度不大，市场整体处于饱和稳定状态。

分片区来看，天长市房地产市场主要可以分为市中心、南市区以及金牛湖片区，其中：市中心为老城区，配套设施较完善，市区内较好的医院、学校均位于该片区，但由于老城区土地资源较为紧张，该片区内新房较少，需求主要来源于原老市区有改善型需求的居民，这些居民大多为中年人，已经习惯了老城区的配套生活设施，不想离开熟悉的生活场景，部分仍然有中学教育需求的家庭也会选择在该片区购买新房，以方便孩子就读老市区内较好的初中与高中，如学苑茗家等。南市区为新开发城区，当前天长市的新楼盘主要位于此，片区内配套设施正在逐步完善中，由于该片区内有诸多政府招商引资的新兴项目，如2020年首次引入的大型购物中心吾悦广场，同时该片区内部分新楼盘的设计理念与相关服务更加先进，塑造了该片区在当地居民心中的网红属性，这也使得该片区的新楼盘价格存在一定的溢价，房价略高于市中心，支撑该片区房屋销售的需求较多，包括了市区内改善需求以及农民进城的首套市区房需求等。金牛湖片区为市政府新划出的区域，当前开售的楼盘主要为恒大开发，原先规划以更靠近南京的区位优势打造新兴城区，但由于本轮房地产行业危机及该片区内尚未完善的配套设施，该片区房地产目前发展处于停滞状态。

从需求角度来看，天长房地产市场的需求主要由三部分构成：一是周边乡镇人口进入市区生活而在市区购买新房的刚性需求，该类需求是当前天长市房地产需求的主要支撑；二是原城区市民追求更好的居住条件而购买新房的改善需求，该部分需求主要由当前30-50岁的人口群体支撑，一方面该部分需求已经在2015-2017年房价上涨阶段释放一部分，另一方面由于天长市近年逐步转变为人口流出市，30-50岁人口人数逐步下降，该类需求支撑市场有限；三为老城区富有群体，经过近一轮房价快速上涨后在市区内囤积3套以上的住房以期获得投机收益的投资需求，尽管该类需求在下行周期内受到压制，但该类投资需求持续存在，对天长市房地产市场起到一定支撑作用。此外，此类投资需求与开发商也有一定的合作，对于部分尾盘现象，开发商会采取打包的方法出售给外地拥有投资需求的客户，一定程度上缓解了天长市房地产市场的尾盘销售压力。

2、房屋价格情况

2022年天长市房地产市场房价延续2020年-2021年趋势，仍然处于下降通道，当前市区（指老市区与南市区）房价均价在6000-6500元/平方米左右，整体房价相较2021年下降幅度在500-700元/平方米，整体下降幅度不大，其中市中心房价在6000元/平方米左右，而南市区房价略高于市中心，2023年1月房价在6500元左右；金牛湖片区由于发展原房地产行业跟踪报告证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号4因，平均价格在3000-4000元/平方米，远低于市区价格。

天长市近十年房价变化存在波动，最近一轮涨幅自2015年起至2020年，2015年-2017年间涨幅最为明显，由2014年末均价3000-3500元/平方米上涨至2017年末均价7000元/平方米左右，涨幅超一倍，年均涨幅达46%，2017年后天长市房价继续稳步增长，但涨幅收窄；至2020年中，南市区部分楼盘房屋均价可达9000元/平方米以上，此为天长市房价最高点，之后房价逐渐回落，目前已降为6000-6500元/平方米。天长市房价波动与全国房地产周期有一定关联，最近一轮房价上涨与2015年后房地产政策宽松，行业快速扩张的节奏一致；2020年后，由于天长市自身发展节奏放缓，叠加疫情爆发影响，天长市房地产市场房价先于全国房地产市场进入下行周期，但由于天长市房地产市场中全国性大型房企较小，本轮房地产政策收缩及后续引起融资信用危机并未对天长市房地产市场上的主要供给者本地中小开发商造成较为显著的影响，故本轮周期内（2021年下半年至今）天长市房价的降幅远低于全国房地产市场整体情况。

在未来房价预期方面，居民端与开发商的预期有一定的共识：无论是居民端还是开发商，均认为当前天长市房价仍会继续下降，除非有较大力度的政策出台，否则天长房价不太可能会在近一年内上涨。尽管居民端认为后续随着南京都市圈的划定，天长市发展仍有空间，在长期框架下仍然可以带动后续房价增长，如轻轨高铁直通天长等利好因素，可带动房价回升，但开发商认为当前天长房地产市场主要以居住需求为主，此类利好因素已经在金牛湖开发区建立时释放，当前天长与南京之间的交通已足够便利（交通途径包括大巴、地铁与公交，通勤时间在2小时以内），该利好因素来带的边际效用以及对纯住需求带来的刺激作用有限，由此推动的房价增长也有限，此外根据成本推算，天长市房地产市场稳定价格应该在5000元/平方米左右，当前6000元/平方米的均价仍有20%左右的下降空间，这就使得天长市房价下降仍然存在推动因素。综合来看，天长市当前居住需求支撑有限，下一轮房价增长大概率受投资需求影响，只能依靠下一轮全国房地产行业房价上涨带动，结合成本端仍有降价空间，预计天长市房价短期内不会有转向趋势，将逐步向5000元/平方米的稳定价格靠拢。

3、居民居住需求情况

天长市当前居民有房比例较高，且商品房占比远高于公房与保障房。以市区20万人口为统计口径，市区居民每户拥有住房接近2套，以全市60万人口为口径，全市居民拥有房屋数量接近每户一套（包含农村自建房），较好满足当地居民的居住刚需。

从空置情况来看，居民角度，市区居民普遍拥有一套房空置；城市角度，天长市当前小区空置率较高，平均在10%-25%左右，其中新小区、南市区的空置率略高于平均值，达到20%左右，旧小区、市中心的空置率略低于平均值，略高于10%。以典型小区为例，天发小区处于市中心片区，为典型的市中心改善型楼盘，包含4幢小高层，物业服务、绿化水平均较好，且靠近本地较为繁华的购物中心——天发广场，宜居度在全市小区中排名前列，空置率几乎为全市最低，该小区总户数为380户，当前有30多户未搬入，空置率在8%-9%；千禧佳福为南市区新盘，地处天发广场与吾悦广场之间，地段相较天发广场更偏，但小区更大，绿化与服务更专业，但作为南市区新盘，空置率也达到20%。

尽管户均套数与空置率显示天长市房地产市场饱和程度较高，但实际情况应好于该两项数据显示情况：1）当前户均套数未包含外来务工可能带来的人口流入。随着南市区后续政府招商引资项目逐步落地，外来打工人口数量会明显增加，以吾悦广场为例，吾悦广场落地后，购物中心内服务人员80%以上为外来务工人员，形成了较为显著的对南市区房地产行业跟踪报告证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号5房屋的租赁需求，南市区后续还将落地宝龙广场、市体育馆等诸多项目，会带入更多的外来人口流动。2）当前的空置房屋中，主动空置的现象较多，被动空置则占比较少。当前天长市空置的房屋存在主动空置现象，如①部分居民在购买改善房之后，由于房屋资金占用压力不大，会选择特定的时点搬家，或者装修时间较长，不会立刻搬入；②购买房屋是为了子女结婚或者就近上学，以婚房为例，由于子女还未结婚，且不愿意出租婚房，该房则会出现较为长期的空置现象；③部分购房者会购买两套房同时居住以满足日常居住的不同需求，如为了就近照顾父母等。所以想要卖房但没有买家以及想要出租但没有租客的现象在天长市总空置房屋中占比较小。

天长市市区内仅有小学、初中按地段分配，由于2015年左右天长市市区内小学与初中进行了师资力量整合与重新分配，市区内的各个小学、初中，具体的师资力量并无较大的差距，这使得学区房学区属性带来的收益不明显，天长居民对于学区房的需求不高。天长市学区房的需求主要来源于两类人群：一是乡镇居民想进入市区小学与初中就读，由于天长市乡镇中小学的师资力量与市区内中小学存在较大差异，较多重视教育且有一定家境的乡镇居民会前往市区购买学区房，但对于市区内具体学区并不会有细致的区分，此类情况占据学区房需求的大部分；二是部分高度重视子女教育的家庭，会因为单个优秀的老师或班级，提前在对应的学区购买房屋，但该学区房增值空间不大，此类情况也较少；三是部分较为富裕的家庭会在子女学校附近购买房屋，方便子女学校通勤，但此类需求较多为二手房交易，且大部分家庭会选择租房而不是买房，所以此类需求占比也较小。总体来说，当地居民购买新房时会将学区这一因素纳入购买决策，但不会成为购房的主要因素；学校附近的房屋由于有着大量的租赁需求（部分家庭选择在子女就读期间在学校附近租房陪读）而具有一定的溢价，主要体现在天长市的高中附近。

4、销售情况

天长市2021年商品房销售额为78.7亿元，当地房屋销售认为2022年商品房销售情况与2021年基本持平，略有下降。近三年内天长市房地产市场整体销售较为平稳，不温不火，并未出现特别火爆或者特别差的楼盘，部分具有网红效应的楼盘，如新城控股的吾悦首府以及附近的荣誉璟宸，由于紧靠吾悦广场销售较好，去化较快，但也未达到“日空盘”或者“开盘即磬”的现象，这是由于近几年天长市房地产市场整体达到饱和稳定状态，大部分刚需刚改需求已在上一轮周期中释放，市场需求未出现明显过剩。同时由于“打包出售”的情况存在，较差的楼盘存在一定的兜底，大幅度的降价与折扣现象仅面对“打包购买”的炒房客，较为隐秘，不会对普通购房者放出，这也使得市场上未有较为出名的楼盘降价现象。但由于城市能级等因素影响，天长市房地产市场整体去化速度较慢，销售折扣相对较多。

近两年周围购房亲属主要有两个，均属于刚需类别：

（1）亲属一为乡镇居民，以当地打工工资为主要收入来源，收入为本地乡镇普通水平，家庭年收入在15万左右，由于家中子女即将上小学，且此前在市区并未有住房，故在南市区购入60万左右新房以获取入学资格，采取按揭贷款的形式购房，由于家中长辈补贴，自身购房压力不大，对房屋除了学区外并无其他明显偏好。目前亲戚一的子女仍未上学，该房仍处于空置状态。

（2）亲属二为老城区居民，单身，为当地股份制村镇银行中层干部，收入为本地市区普通水平，个人年收入在15万左右，以自己为户主在南市区购买一套70万左右的新房作为未来结婚的婚房，由于工作时间较久，按揭贷款金额较少，加上父母补贴，几乎无购房地产行业跟踪报告证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号6房压力，在购房偏好上，由于作为未来新房，当时更考虑房屋居住的舒适度以及未来的发展情况，因其个人比较看好南市区的发展，且当时几年内未有结婚计划，所以最终选择在当时配套仍然不是特别完善的南市区购买新房。当前亲戚二还未结婚，房屋仍未装修，处于空置状态。

从购买方式来看，天长市居民仍然以按揭贷款为主要购房方式，占总购房数的70%-80%，但首付比例的选择则较为灵活，从最低比例到仅贷款10%不等，而一次性付款的购房者占比不到20%。在按揭贷款的购房者中，部分家庭拥有一次性付款的资金实力，但仍然会选择贷款，减轻资金压力。总体来说，当地居民房贷的可承受度较高，且长辈给予资金情况较为普遍，购房压力并不大。

5、保交楼情况

由于天长市房地产开发商主要为中小开发商，受本轮房企大环境带来的资金紧缩影响不大，2022年天长市市区内并无住宅停工情况，唯一的停工情况来自于金牛湖开发区内某地产开发的项目。由于开发商资金不足，天长市金牛湖该项目也出现停工烂尾。该项目停工在当时对天长市购房者情绪造成了较大影响，市区内商品房交易量、看房人数降幅较大，但由于天长市之前出现过小开发商停工的事件，市政府采取措施较为及时，迅速核查了天长市内其他房地产开发商的预售监管账户内的资金情况，并及时对外发布消息。由于天长市内除该项目外，后续并无停工现象，且其他开发商预售资金监管账户披露情况也较为良好，购房者情绪得到缓和，且在金牛湖开发区内购房的大多为投资需求，几乎没有居住需求，对民生影响较小，因此总体上烂尾项目并未对天长市房地产市场造成较大冲击，也未对当地民生情况造成较大影响。

当前该金牛湖片区烂尾的项目中，小区绿化已建成，一期项目也已完成交房，但由于周围没有任何配套设施，居住便利性较差，商品房贬值严重；二、三期项目房屋已出售，但当前仍处于烂尾状态，并未建成。当前项目存在一定的复工现象，但具体的对策仍然没有落实，购房者的诉求能够在短期内得到满足的可能性较小，但长期来看，政府兜底的可能性较大，可能会完成后续的房屋建造，但周边配套的建设短期内不会实现，商品房的投资属性与居住属性均较差。

6、商业地产情况

天长市当前主要商业形态为购物中心，已形成了以购物中心为主，街边店为补充的商业态势：购物中心主要满足居民集中购物与娱乐消费的需求，街边店则作为补充，以其在距离上的优势满足周边居民日常生活消费的需求。

天长市主要商业地产业态主要转型过程为“百货大楼->街边店的商业聚集->购物中心”。上世纪七八十年代，天长市百货大楼建立，成为天长居民主要的日常购物场所。进入新世纪后，百货大楼由于硬件设施老化等因素逐步被淘汰，市政府进行商业规划，将部分土地作为商业聚集地使用，形成了室内商铺聚集地——“商都”以及若干个室外街边店集合，如天长市步行街，这类街边店的商业聚集大多以服饰、化妆品、日用品等商品购物为主，并无食饮、休闲娱乐等其他消费场景，仅有步行街在区位上占据优势，与周边以小吃、街边食饮为特色的仁和路相连，构成“购物—食饮”综合的“仁和路步行街”，形成了类似早期购物中心的综合业态，较为多样化的消费场景也使得“仁和路步行街”至今仍然在天长市居民商业消费中占据一定的位置。2012年天长市当地开发商天发集团房地产行业跟踪报告证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号7打造的天发广场一期开业，成为天长市内第一家购物中心形式的商业综合体，随后市区内多家购物中心开业，开发商主要由本地开发商以及由政府招商引资的外地中小开发商构成，这类商铺尽管存在一定的总体规划与后期运营，但由于其开发商以出售商铺而非出租商铺作为盈利方式，商场物业对购物中心内的品牌与消费场景控制力较弱，较难形成长期统一的战略规划。2020年12月30日，天长市吾悦广场一期开业，这是天长市首次引进成熟的购物中心业态，当前天长市首家宝龙广场业在建设中。

当前天长市购物中心业态主要为寡头垄断格局，当前购物中心数量较多，各购物中心存在较大分化情况。维持较大人流量的购物中心目前仅有本地巨头企业持有的天发广场与经验丰富的新城控股所持有的吾悦广场，热点购物广场的空置率不到5%；其余购物中心如千秋时代广场、天丰广场、千秋·唐城等，则几乎没有人流量，空置率达到60%以上。造成这一现象的原因主要包括：1）天长市当前人口及对应消费能力存在一定的限制，不足以支撑市区内多个大型购物中心，这就使得同一时期较为火爆的购物中心仅有2-3个，其余的购物中心则不具有人流量。2）天长市当前许多购物中心的开发商运营经验不足，且多以出售店铺为收益，保持良好运营的激励不足。由于缺少良好的商场运营，没有自身独特的吸引点，大部分的购物中心无法留住开业时的客流量以保持长久不衰，很快被新出现的购物中心取代从而走向衰败。当前胜者天发广场与吾悦广场也有其自身的优势：1）天发广场开发商为本地巨头企业，在本地资源丰富，资金充足，有不断更新调整自身内容以吸引客群的实力，同时管理层也具有一定的管理经验，以较好的物业水平和运营能力，保持商场活性。2）吾悦广场为全国知名购物中心品牌，其开发商新城控股为全国性大型房地产开发商，商业运营经验丰富，资金实力充足，且吾悦广场为天长市首家入驻的品牌购物中心，且为当前最新的购物中心，对天长市居民来说更加新颖、时尚，更具有吸引力。

疫情对天长市商业地产的影响并不显著，且呈现出较为明显的分化。疫情期间主要的购物中心普遍出现客流量下降的现象，但对于原本较火热的购物中心，如天发广场，影响低于平均，而对于原本客流量较小或处于竞争弱势的购物中心则影响更大，如千秋时代广场，其在吾悦广场开业后，以“新潮、时尚”为核心的竞争力被削弱，已进入行业出清边缘，疫情影响使得行业出清加速，千秋时代广场疫情前的青年潮流点迅速衰落。疫情放开后，强者更强，在竞争中胜出的天发广场和吾悦广场人流量均较放开前有了显著的增加，叠加春节假期影响，购物中心人满为患。在房租方面，疫情期间由于经济不景气，商铺持有人大多主动降低房租，以维持出租；疫情放开后，由于放开时间较短，尽管出现较为明显的消费增长现象，但还未传导到房租层面，天长市各购物中心、街边店以及街边店的商业聚集均未出现较为明显的涨租情况，目前的房租水平仍为疫情期间的较低水平。

除商场外，天长市其他商业地产也处于孵化、发展中：天长市目前已有三栋商业写字楼，其中天长市金融大厦与嘉福国际广场均为当地开发商与政府合作项目，当前租户主要为政府部门及事业单位，而天长市经济开发区内商业写字楼由开发区区委（县级国资委）开发，其租户主要为中小民企。

7、房企口碑情况

当前天长居民的住房消费理念基本已完成由“有房子住”到“有好房子住”的转变，当地口碑较好的开发商均以较好的产品或服务而获得口碑，同时由于天长为三四线城市下辖县级市，住宅建筑设计技术与服务滞后于一、二线城市，这使得开发商的口碑一般具房地产行业跟踪报告证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号8体表现为将一、二线城市先进设计与服务引入本土化的举措，如天长市永福嘉园的香樟苑楼盘首次引入小区绿化的概念，以较好的小区绿化赢得口碑，其随后开发的翠竹苑、金桂苑均有着较好的去化率；丽阳兰庭、千禧佳福等小区则因为较好的物业服务，在疫情期间脱颖而出。天长市房企的口碑与品牌也没有太大的联系，房企品牌必须有与其相当的房屋或服务品质才能赢得好的口碑，以天长市城南世家为例，该楼盘的开发商对于天长其他楼盘的中小开发商来说具有一定的品牌效应，所以在开盘之初受到了当地居民的追捧，但后续陆续传出质量问题的传闻，使得该楼盘热度下降明显，品牌口碑也受到一定影响。

通过对周边居民的调研，居民对于当前天长市房地产市场供给仍存在较为明显的不满：1）缺少优质的物业服务。当前天长市大多数小区没有专业的物业管理，服务范围也仅提供门卫服务、代缴水电等，甚至有一部分小区并没有物业。随着当地居民收入与居住理念的日益提高，当地居民对居住环境要求、小区内的管理服务提出了更高的要求，这就使得当前天长市大部分小区，包括新建小区的物业水平满足不了居民的要求，同时部分物业履行职责不规范，尤其表现在代缴水电业务，存在多收漏缴现象，这使得居民对物业代收业务不信任，收缴率低。引入专业、优质的物业公司进入天长市房地产市场成为解决这一问题的关键，同时当地居民对优质物业的需求也为优质物业企业带来了新的机遇。2）配套设施不够完善。天长当前开发商在小区设计时并未提前考虑好相关的配套设施，大部分小区存在配套设施严重缺乏的情况，集中体现在停车位上，大部分小区都没有足够的停车位，缺乏地下停车场。丽阳兰庭首次引入地下停车场的设计而获得了较好的口碑与去化则体现了这一点。3）相关设计不够规范，甚至存在安全隐患。天长房地产市场房屋建设存在较为严重的不规范的问题，由于开发商的逐利性，当地部分楼盘规划忽略了舒适性甚至安全性，主要体现在楼间距过小以及不满足消防要求等，以天长长泰景湖一品为例，由于一期销售火爆，开发商在原设计方案上加盖楼房，使得楼间距问题严重，居民居住体验较差。

二、县城房地产市场观察之山东省菏泽市

菏泽市位于山东省西南部，为山东、江苏、河南、安徽四省交界地带。菏泽市常住人口873万，城镇居民人均可支配收入31872元，2021年地区生产总值3976.7亿元，经济总量在山东16个地级市中排名第8。菏泽作为一个典型三四线城市，近年来因频频率先出台宽松政策上热搜，而与之相对的，菏泽近年来房地产市场不断下行，具体表现为：

1、房价，菏泽主城区及其他县市房价均有不同程度下跌，家中菏泽定陶区核心位置的商品房由5000元/㎡降低到4000元/㎡左右，而牡丹区房价在5000-6000元/㎡左右，多数居民认为房价会微跌，上涨困难，核心原因是菏泽有非常明显的供大于求的情况，在城市年轻人口不断外流至省内甚至全国其他城市的背景下，年轻人在家置业，或者父母为子女置业的需求降低，有大量库存及空置房源。

2、居住需求，多数市区居民在菏泽拥有2套及2套以上房产，有些是普通住宅，有些是商住类型的小公寓，普遍自住一套房，其他处于空置/出租状态。周边亲戚朋友有较强的改善需求，期望能在区位、面积大小、户型功能等方面寻求改善，但几乎无投资想法，而随着人口的不断流出，刚需在菏泽观望态度明显，多数家庭倾向于卖出闲置/多出的房源，为适龄青年凑首付，希望能在能级较高的城市置业。

3、销售情况，当地核心区域，本地居民认可度比较高的开发商的项目，仍会出现开盘售罄的情况，但更多的楼盘无人问津，近两年买房的亲属家中现金流较充裕，购房也是出于改善需求，现金流覆盖购房款/月房贷绰绰有余，购买的房源都在核心区域，有高层复式、也有小独栋产品。对于学区房，菏泽小学、初中为户口入学，不同初中、小学的教育资源差异明显，带学区的二手房相较周边楼盘较贵，且具有保值属性，很多家长为了孩子就读优质小学、初中购买学区房；而菏泽优质高中的招生面向市区，以成绩排序来决定录取，居民无直接购买学校附近房源动力，但附近房源出租情况极好，有大量家长希望给孩子创造良好的走读学习环境，选择在学校附近租房陪读。

4、保交楼情况，2022年当地住宅停缓建、延迟交付现象较多，很多居民选择线下维权，主要诉求是项目复工并且保证按照宣传标准交付，而当前项目仍有较多停缓建情况，主要是开发商开发资金未得到解决。

5、商业地产：菏泽主要的商业形态以街边店为主，百货大楼较多，有一座万达广场购物中心，新年期间人流量爆满，已基本恢复疫情前水平。从空置率角度来看，街边店倒闭、关门现象较为明显，而百货大楼、万达广场等大型商超商铺退租/置换较少。而西北核心城市西安，商业多元化明显，旅游商业街、百货大楼、购物中心较多，疫情后旅游商业街、购物中心人流量比较大，主要原因是来西安的游客热衷逛特色商业街，而年轻群体更喜欢逛体验感较好的购物中心，如万象城、万达广场、吾悦广场等等，百货大楼竞争力稍弱，但仍有一些中老年喜欢逛，可以淘到低价格商品。

6、当地产品打造较好、没有烂尾项目的开发商深受信任，居民认可度高：当地口碑较好的开发商有较强的产品打造能力，其推出的改善产品受到当地居民认可，最重要的是打造的楼盘从不烂尾，有比较好的口碑，当地居民较为信任，而在小城市，居民买房有从众心理，周边关系亲近之人认可并推荐影响极大，导致这类型的开发商较受欢迎；同时菏泽目前大型开发商进驻极少，而对于有一定负面信息的大型开发商，本地人也不会特别追捧买账。

7、菏泽居民对居住不满意的地方主要有户型设计、小区整体环境、物业服务：户型设计方面，户型设计较差：部分楼龄较老的户型两个南向卧室为采光面，但客厅采光较差，多为北向小窗，不能满足居民待客需求。户型尺度感一般，部分楼盘面积段较小，各个房间尺度小，不能满足多孩家庭需求；有些楼盘80-90㎡户型做两房带一个储藏间，卧室数量不够二孩家庭居住，储藏间较为鸡肋。

小区整体环境方面，未人车分流：许多居民认为小区没有做到人车分流，对行人、在小区内玩耍的儿童有一定危险，地下停车位配备不足，许多汽车停在地上道路影响空间；内部配套设施非常不完善：给儿童、老人休闲娱乐的设备较少，有些设备较为陈旧影响使用，也无人维护。

物业服务方面，物业服务近几年才开始出现，物业服务水平不高，安保不到位，许多小区几乎是随意出入，且居民对物业服务的接受度仍有待改善，对于花钱购买物业服务这一形式，部分居民还需要转变观念。