“尽管2022年疫情反复波折，租赁公寓市场仍备受投资关注，服务式公寓新增供应达到新高。” 

• 2022年第四季度，上海服务式公寓市场迎来两个项目入市，共计662套单元。2022年共迎来1,589套新增供应，为十年来最高点。

• 第四季度，全市服务式公寓空置率环比上升2.7个百分点至23.4%。

• 2022年第四季度，服务式公寓租金环比下降0.9%，至每月每平方米人民币260.6元。

• 各子市场入住表现有所差异。核心区域中，陆家嘴表现更为稳健；新兴区域中，徐汇滨江环比改善最为明显。

• 2023年第一季度预计无新增项目入市。雅诗阁旗下闵行盛 捷星邸服务公寓及博枫的博邻酒店与行政公寓将于2023年入市。

• 随着政策由严格防疫转换至重振经济，城市生活及公司业务已陆续恢复。预计公司外派型住户以及新就业的年轻客户占比在2023年将有所增加。

市场动态

服务式公寓市场在2022年末再度受抑。防疫政策转向之后，疫情快速过峰，同时叠加年末淡季影响，新增租赁需求较为有限。而对外交往限制取消，也令一些久未离开中国的外籍住户短暂离开，探望家人或进行商务交流，导致个别高端项目入住水平受到影响。

尽管如此，受益于政策利好，租赁公寓板块 持续受投资者关注。第四季度，领盛投资管理从朗诗绿色管理有限公司收购了已改造为租赁公寓（朗诗寓）的黄兴大楼。

市场供应

第四季度服务式公寓迎来两个项目共662个单元入市。

12月底开业的X8 Managed by Savills Residence有60个单元，结合了城市绿色生活和低碳环保理念。项目位于徐汇区，融合国际化生活氛围。除了提供96-212平方米不等两室至三室单元外，公寓内的独立花园还为住客在喧闹的徐汇中心营造隐秘宁静的空间。

浦发盛捷壹滨江服务公寓提供602套一室公寓，面积35-65平方米不等。项目位于浦东，临近14号线，且配备厨房及健身房、瑜伽 室、早餐厅、儿童游乐空间、阅读室及影院等设施。

服务式公寓市场在2022年共迎来1,589套 新增供应，为十年来最高点。预计2023年的优质项目供应将稍有缓和，为项目去化带来喘息时机。

租金及空置率

受疫情过峰、政策放开等诸多因素扰动，2022年第四季度服务式公寓市场平均空置率环比上涨2.4个百分点至23.4%。

子市场入住表现各有差异。核心区域中，外 籍住户较多的南京西路、新天地等板块均出现空置率上升，而国内住户主导的陆家嘴则环比下降。新兴区域中，徐汇滨江受益于区域办公楼陆续交付，服务式公寓入住情况持续改善，同时部分项目予以低价优惠吸引客户，空置率环比降幅达16个百分点，表现亮 眼。

服务式公寓市场整体租金变动不大，环比下降0.9%至平均租金人民币260.6元每月每平方米，体现出多数业主对2023年市场仍具有信心。尽管如此，一些新兴的租赁公寓品牌对传统老旧服务式公寓项目的冲击已经显现，迫切需要业主思考应对方案。

市场展望

随着中国于2023年初重新开放，出入境活动有望逐渐恢复，对商务活动及外籍住户的回归都将形成利好，进而支撑服务式公寓市场需求改善。然而，住户需求日趋多元，市场供给端应予以足够关注。尤其对高端市场而言，提供更为个性化及差异化的产品，适配需求。