核心发现：2026年一季度，除河北、贵州、上海外，其余28个省份房地产开发投资仍为负增长，但降幅普遍收窄。与此同时，“好房子”建设正在成为政策发力的新方向。

区域分化逻辑：房地产市场正在从“增量时代”的普涨普跌转向“存量时代”的区域分化，其核心驱动变量是人口流动。人口持续流入的长三角、珠三角、成渝等都市圈需求韧性更强，而人口流出的三四线城市仍在寻底。这一分化反映了住房市场的根本性变化：在总量过剩的时代，住房需求从“普遍性”转向“选择性”，高品质住房需求旺盛而低品质住房无人问津。2026年5月，北京面向应届毕业生专项配租3500套公租房、上海定向筹集1.2万套保租房，说明一线城市正在用“租购并举”破解青年安居难题。

“好房子”的政策内涵：2025年5月实施的《住宅项目规范》首次在国家层面对“好房子”作出系统性规定，明确层高不低于3米、2层以上住宅必须设置电梯、提高隔声保温和采光标准等要求。一年来，天津、湖南、江苏、广东等地因地制宜出台配套政策。这一政策转向的深层逻辑在于：在住房总量已接近人均42平方米的背景下，住房政策的着力点应从“增加数量”转向“提升品质”。“好房子”建设不仅是民生工程，也是稳定房地产投资、拉动上下游产业链的重要结构性抓手。

政策启示：地方稳投资不能再依赖“大水漫灌”式的棚改和新区开发，而应聚焦城市更新、保障性住房、“好房子”建设等结构性机会。同时，应推动存量住房的适老化改造和绿色化改造，兼顾民生需求与有效投资。