近期，一二线城市高频成交数据已出现明显回暖。经和仕咨询测算：1）若全年一二线城市商品销售面积同比回暖至+15%，则三四线城市同比收窄至-11%，全国同比即可持平；2）若全年三四线同比达-15%，一二线需同比+21%，全国同比持平；3）若全年三四线同比达-20%，则一二线需同比+29%，全年同比回正。

一二线城市对销售的拉动作用有多大？ 

2022年，全国商品房销售面积为13.58亿平，同比-24.3%。经和仕咨询推算，一线城市商品房销售面积约占3.7%，二线城市约占37.5%，三线及以下城市约占59%。从近期新房高频成交数据看，截止23年第3月10日，62城商品房累计成交面积为3635万平，同比-12.5%，累计增速较1月提升27.5%，较2月提升3.4%，地产销售企稳回升的复苏逻辑已得到初步验证。

结合目前各能级复苏趋势，和仕咨询分别对一线、二线、三线及以下城市全年商品房销售面积给予积极/中性/谨慎假设，进行测算。考虑去年诸多特殊事件影响下超跌月份带来的低基数效应，和仕咨询预计积极情形下，一二线城市有较大概率在未来有望实现正增长，若一、二、三线及以下分别同比+10%、+20%、-5%，全国商品房销售面积有望同比小幅上升5%，中性假设下若分别同比+8%、+15%、-10%，全国面积维持不变；而在谨慎假设下若分别同比+5%、+15%、-20%，全国同比-7%。从一二线合计来看，若全年一二线城市商品销售面积同比回暖至+15%，则三线及以下同比收窄至-11%，全国同比即可持平。

“稳支柱”目标也需倚赖一二线城市带动

2023年3月7日，住建部部长倪虹在十四届全国人大一次会议第二场“部长通道”表示：“稳支柱”是2023年住房和城乡建设工作的首要任务，房地产业2022年增加值占GDP达6.1%，是重要支柱产业之一。

和仕咨询认为在当前能级分化趋势下，“稳支柱”目标仍需倚赖一二线城市的带动，未来继续稳固购房者信心并提升三、四线城市购房意愿或是“稳支柱”发力的侧重点之一。同时对政策的底线可能不必过度担忧，政策释放节奏或仍将遵循需求托底下相机调整的原则，继续坚持一城一策，针对部分热点城市的要防止市场的大起大落，针对复苏乏力的城市积极推动市场企稳回升。

3月新房成交降幅收窄，二手房成交同比继续回暖

新房市场本周成交451万平，月度同比-6.36%，相较上月改善34.47%；累计库存11645万平，一线、三线及以下去化加速，二线去化放缓。二手房市场本周成交248万平，月度同比+69.23%，相较上月下降56.54%。土地成交建面1031万平，滚动12周同比+16.19%，成交总额49亿元，滚动12周同比-0.17%，全国平均溢价率+2.24%，滚动12周同比-0.1%。