一、2022 年商品房销售金额普跌，下半年长三角销售复苏较快

2022 年全国商品房销售金额回落至 2017 年水平，广东、浙江、江苏三省销售金额依旧 排名前三，占全国比例 32.5%，上海销售金额逆势增长 10%，占全国比例提升至 5.6%。 分区域来看 2022 年全年长三角、珠三角、环渤海、中西部、东北、西部其他六大区域销售金额降幅差距不明显，但下半年销售复苏呈现“东强西弱”态势，尤其长三角销售金 额跌幅快速收敛，四季度同比增速收敛至-15%，优于其他区域。长三角对市场更为敏感， 反映到 2021 年上半年楼市火热时销售金额增速领涨，2022 年市场下行期跌幅居前，而近期长三角省份销售金额率先呈现反弹趋势。

（一）2022 年全年商品房销售金额普遍下跌，下半年各区域复苏分化

2022 年 31 省市商品房销售金额普跌，仅上海逆势增长 10%，粤浙苏三省销售金额占比 32.5%。1）销售金额增速来看，2022 年全国 31 省市仅上海销售金额同比增长 10%，其余省份普跌，其中北京同比下降 11%，而其在 2021 年销售金额领涨全国，上涨23%，基数较高情况下跌幅有限；江西、山东跌幅相对较小，分别为 17%、19%。2）销售金额规 模来看，2022 年广东、江苏、浙江三省依旧排名前三，占全国比例分别为 11.9%、11.1%、 9.5%，合计占比 32.5%，广东、江苏、浙江 2022 年销售金额同比下降 29%、31%、34%， 略高于全国平均跌幅 27%，上海由于销售逆势增长，占比提升 1.9pcts 至 5.6%。 

全年各区域销售增速差别不大，但下半年长三角显著复苏。1）分区域来看，2022 年长三角、中西部、珠三角、环渤海、东北、西部其他区域销售金额同比增速分别为-27%、-26%、-27%、-22%、-41%、-31%，除东北跌幅较大外，其他各区域增速差别较小。2）下半年复苏呈现“东强西弱”趋势，需求相对坚挺的东南、中部区域销售反弹速度明显高于东北、西部前期需求透支地区，西部区域呈现出全年跌幅不断扩大的趋势，长三角销售金额跌幅快速收敛，2022 年 Q3、Q4 同比下降10%、15%，优于其他区域。 

2022 年下半年上海、江苏、浙江、福建等销售金额增速优于全国下半年平均增速。1） 长三角区域，2022 年下半年上海销售金额同比增长 33%，江苏、浙江、安徽销售金额同比下降 18%、17%、34%，江苏、浙江两省降幅低于全国平均跌幅。2）珠三角地区，广 东、福建销售金额跌幅接近全国平均水平，海南销售金额同比下降 41%，主要原因为疫 情抑制客户购房需求，尤其东北的海南购房客。3）环渤海区域 6 省表现相对均衡，其中 北京、山东销售金额同比下降 12%、20%，低于全国平均跌幅，内蒙古、天津、河北、山西与全国平均跌幅差距不大。4）中西部区域，2022 年下半年江西、四川销售复苏较明显，销售金额同比下降18%、25%，重庆跌幅超50%。 

（二）近 5 年来广东销售金额下跌 16%影响全国销售，长三角对市场变化更敏感

2022 年全国商品房销售金额回落至2017年水平，各省份明显分化。1）5 年来上海销售金额增长85%领涨全国，销售金额占比最大的广东、江苏、浙江三省销售金额分别增长 -16%、13%、3%，广东销售金额下滑对全国销售影响较大；重庆、天津跌幅较大，5年下降32%、33%。2）2022年销售增速与2017-2021年销售增长存在较为明显的正相关， 上海、江西、江苏2017-2021年增长69%、64%、63%，而海南、黑龙江下滑超过40%。 

长三角市场销售弹性更大，中西部区域即使在 2021 年上半年市场热度较高时，表现仍较为疲弱。单月来看，长三角地区对于市场变化较敏感，2021 年上半年楼市火热时销售金额领涨全国，1-2 月销售金额相比 2019 年的复合增速 37%，但 2021 年下半年市场下行期出现快速回落，2022年上半年叠加疫情因素，4月销售金额同比下滑 61%。但 2022 年下半年，长三角销售率先出现反弹趋势，2022年12月销售金额同比收敛至-16%。中西部区域总体较为疲弱，即使在2021年上半年市场热度较高时期，销售相比于2019年的复合同比增速仍低于20%。 

（三）2020-2022 年市场变化下上海、浙江、宁夏销售均价坚挺 2022 年全国8省商品房销售均价超 1 万元/平，北京、上海均达到 4 万元/平水平。1）上 海、北京商品房销售均价领先全国，分别为40302元/平、38240 元/平，与第三名浙江省拉开较大差距。2）长三角省份中安徽销售均价处于较低水平，为7345 元/平；珠三角3省销售均价均超 1 万元/平；环渤海区域各省份销售均价差距较大，北京、天津销售均价超 1 万元/平，山东、河北均价超 8000 元/平，处于全国中游，山西、内蒙古均价超 6000 元/平。 

2020-2022 年房地产市场经历先升后降的变化，长三角在本轮下行周期价格坚韧。1）上海、宁夏商品房销售均价 2021、2022年坚定上涨，浙江2021 年涨幅领先全国，同比增长 14%，2022 年仅下跌 3%。2）多数省份在本轮市场下行期销售均价下跌，尤其东北、西部其他区域在 2021 年楼市上行期间销售均价仍同比下降，2022 年继续下跌；而重庆销售均价 2021 年增长 5%，2022 年下跌 20%，为 31 省市中跌幅最大城市。